4.抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　(1)以折價與流質(zhì)的區(qū)別為中心：

　　實現(xiàn)方式：變賣、拍賣、折價，都不必須要法院主持

　　折價是在借款合同、抵押合同之外再成立一個買賣合同

　　流押條款不僅危害了債務(wù)人的利益，也危害了債務(wù)人的其他債權(quán)人的利益

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》

　　57、當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。該內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。

　　債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定。

　　71、主債權(quán)未受全部清償?shù)�，抵押�?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。

　　72、主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　73、抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低于抵押權(quán)設(shè)定時約定價值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實現(xiàn)的價值進行清償。不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠�，由債�?wù)人清償。

　　74、抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當(dāng)事人沒有約定的，按下列順序清償：

　　(一)實現(xiàn)抵押權(quán)的費用;

　　(二)主債權(quán)的利息;

　　(三)主債權(quán)。

　　(2)房地產(chǎn)抵押的特殊問題：(房隨地走、地隨房走)

　　抵押房屋及于土地使用權(quán)，登記機關(guān)：房管局

　　抵押土地使用權(quán)及于(抵押時已有的)房屋，登記機關(guān)：國土局

　　【擔(dān)保法】第五十五條　城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　【擔(dān)保法】第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。