2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記55
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 16:12:20
競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法
競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法是以市場(chǎng)上相互競(jìng)爭(zhēng)的同類房地產(chǎn)商品價(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，并隨競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法。
主要有：①隨行就市定價(jià)法；②主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。
比較定價(jià)法
比較定價(jià)法是一個(gè)完全經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的定價(jià)方法，是一種具體的定價(jià)法，是房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法在定價(jià)中的應(yīng)用。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在市場(chǎng)的反復(fù)驗(yàn)證中，不斷總結(jié)規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格才能很好地被市場(chǎng)接受。價(jià)目表制定的步驟有：
1.制定均價(jià)
（1）均價(jià)形成的理由：均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒有任何關(guān)系。考慮的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。
（2）均價(jià)的含義：習(xí)慣上說(shuō)，一個(gè)均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)素質(zhì)的綜合評(píng)價(jià)；在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷售額的預(yù)期；整體均價(jià)無(wú)法說(shuō)明某一幢樓、某一個(gè)單位的檔次。整體均價(jià)必須分解。即先定出整體均價(jià)，再進(jìn)行分解一分幢（分組）：從所處位置、景觀等因素；分產(chǎn)品類型：如高層、小高層；分期推出：因法律文件或因展示的策略方面的原因。
（3）均價(jià)的確定：
①確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)。以項(xiàng)目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大；凡是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都應(yīng)納入視線范圍；重點(diǎn)市場(chǎng)比較應(yīng)不少于6個(gè)；二手樓價(jià)格也應(yīng)適當(dāng)考慮；
②對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正；
③對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整；
④交易情況修正。
⑤市場(chǎng)比較結(jié)果表。
