2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講14
來(lái)源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-11-25
1.3.2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或 使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場(chǎng)上的增量房地 產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。
房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需 要即自用;二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常 性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)， 可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。
例如，某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買了一個(gè)250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用做該公司的辦公室，將另外150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)l0年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有的250m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬(wàn)元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用(消費(fèi))、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。
1.3.3 房地產(chǎn)間接投資
1.3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資
為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接 融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功 發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家 園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問(wèn)題，也為 投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì);北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華 潤(rùn)北京置地等則通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問(wèn)題。債券 或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。
