2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講1
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-11-25
下面的六個(gè)“企業(yè)評(píng)估定理”能幫助提醒我們?cè)趯?shí)際操作時(shí)應(yīng)注意的基本原則。
六個(gè)定理
定理1——某個(gè)物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿(mǎn)意程度的替代物的支出決定的。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
定理3——“可比”既表示相似也表示相關(guān)。
定理4——“市場(chǎng)價(jià)值”是一個(gè)范圍（概率分布），而不是單個(gè)數(shù)值。
定理5——“市場(chǎng)價(jià)值”的最好信息來(lái)源就是市場(chǎng)本身。
定理6——用任何方法進(jìn)行評(píng)估都不是一個(gè)完全精確的過(guò)程。
定理的詳細(xì)討論
定理1——某個(gè)物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿(mǎn)意程度的替代物的支出決定的。
這個(gè)熟悉的“替代原則”，為所有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估提供了基礎(chǔ)，并為大多數(shù)評(píng)估師認(rèn)可。
它不僅應(yīng)用于企業(yè)評(píng)估，還適用各種形式資產(chǎn)的評(píng)估。
當(dāng)我們要買(mǎi)一輛汽車(chē)時(shí)，替代原則就解釋了為什么我們想用一輛林肯來(lái)代替最初想買(mǎi)的卡迪拉克。同時(shí)，還能說(shuō)明為什么我們?cè)敢庥矛F(xiàn)金去交換“同樣滿(mǎn)意程度”的卡迪拉克（或林肯）轎車(chē)。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
替代原則告訴我們，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿(mǎn)意程度的替代物的支出決定的。
一個(gè)企業(yè)的同樣滿(mǎn)意程度的替代物并不一定必須是與被評(píng)估企業(yè)相同的企業(yè)。
以下假設(shè)是不合理的，即市場(chǎng)價(jià)值典型定義中的潛在購(gòu)買(mǎi)者只愿意考慮與被評(píng)估企業(yè)屬于相同行業(yè)或有相同生產(chǎn)線(xiàn)的企業(yè)（投資）。
例如，一家五金零售商店的買(mǎi)賣(mài)可以作為購(gòu)買(mǎi)一家零售鞋店的同樣滿(mǎn)意程度的替代物。它對(duì)于有鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)背景的特定買(mǎi)主可能是不適用的，但對(duì)于所有購(gòu)買(mǎi)者的總體來(lái)說(shuō)是適用的。正是這些潛在購(gòu)買(mǎi)者的總體組成了零售商店的“市場(chǎng)”。實(shí)際上，除了某些特殊情況外，任何類(lèi)型的零售企業(yè)都可能被視為其他任何類(lèi)型零售業(yè)的“同樣滿(mǎn)意程度的替代物”。
一項(xiàng)投資，雖然在多方面與被評(píng)估企業(yè)不同，但仍有可能成為被評(píng)估企業(yè)的“同樣滿(mǎn)意程度的替代物”。關(guān)鍵要看這項(xiàng)作為替代物的投資是否同樣滿(mǎn)足被評(píng)估企業(yè)潛在購(gòu)買(mǎi)者的財(cái)務(wù)需要和愿望。也就是說(shuō)，被評(píng)估企業(yè)和這個(gè)潛在的“同樣滿(mǎn)意程度的替代物”在投資的出發(fā)點(diǎn)上是否一致？
定理3——“可比”既表示相似也表示相關(guān)。
同定理2一樣，定理3也是關(guān)于選擇參照企業(yè)或投資與被評(píng)估企業(yè)相比較，以確定該企業(yè)的價(jià)值的。
定理3提醒我們，可比、參照投資與被評(píng)估企業(yè)相同是不夠的。這些可比投資的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格必須要與被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值相關(guān)。
因此，作為揭示被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的替代物的企業(yè)或投資必須在市場(chǎng)上交易，而在這個(gè)市場(chǎng)上決定價(jià)格的買(mǎi)方與賣(mài)方應(yīng)當(dāng)與被評(píng)估企業(yè)的潛在購(gòu)買(mǎi)者具有相同的投資原則、目標(biāo)。
這種投資原則的一致性應(yīng)包括投資者的關(guān)注事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)承受能力、購(gòu)買(mǎi)者時(shí)間范圍（預(yù)期持有時(shí)間）、該項(xiàng)投資的流動(dòng)性（變現(xiàn)性）以及至少在一定范圍內(nèi)的投資額相同。關(guān)于參照公司與被評(píng)估企業(yè)相關(guān)的要求見(jiàn)企業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則第六章“價(jià)值的市場(chǎng)評(píng)估法”。該章要求用以確定參照公司是否能成為“合理”比較基礎(chǔ)的因素須包括“投資性質(zhì)數(shù)量和質(zhì)量上的相似性”。
由于公司的股票價(jià)格主要是由那些對(duì)短期價(jià)格變動(dòng)感興趣的投資者在買(mǎi)賣(mài)中確定的，所以，不能用來(lái)作為私人持股公司價(jià)值的替代物，因?yàn)檫@種公司投資者的目的在于長(zhǎng)期擁有公司的所有權(quán)。
同樣，不活躍投資者的投資也不能作為被評(píng)估企業(yè)的替代物，如果該被評(píng)估企業(yè)的所有者是要準(zhǔn)備以自身的管理能力，使本企業(yè)在未來(lái)獲得成功。
定理4——“市場(chǎng)價(jià)值”是一個(gè)范圍（概率分布），而不是單個(gè)數(shù)值。
直到現(xiàn)在，一些評(píng)估師還認(rèn)為企業(yè)或其他形式資產(chǎn)的價(jià)值是單個(gè)數(shù)值。
這似乎與流行的市場(chǎng)價(jià)值的定義即“由資產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)格……”是相一致的。
然而，近來(lái)越來(lái)越多的人接受了市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)范圍而不是單個(gè)數(shù)值的觀(guān)點(diǎn)。也就是說(shuō)，企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值是由一些可能的價(jià)值量組成的范圍，而其中的某些值比其他值的可能性更大。
市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)范圍的有力論據(jù)出現(xiàn)在一篇關(guān)于道德規(guī)范的文章中。該文作者提出，人類(lèi)的需求（如市場(chǎng)）因人而異，對(duì)某個(gè)特定人也因時(shí)間而異，并且與許多主觀(guān)因素有關(guān)。他還指出，商品的價(jià)值是由它對(duì)大多數(shù)人而不是對(duì)單個(gè)購(gòu)買(mǎi)者的用途決定的。因此，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是有彈性的——也就是說(shuō)是個(gè)范圍。
通過(guò)與幾百位評(píng)估師的交談，我發(fā)現(xiàn)我們中的大多數(shù)人贊同市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)范圍而不是單個(gè)數(shù)值。在一次企業(yè)評(píng)估師的全國(guó)性會(huì)議上進(jìn)行的書(shū)面調(diào)查表明，2/3的評(píng)估師認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)范圍而不是一個(gè)數(shù)值。
為強(qiáng)調(diào)價(jià)值的這種可能性，評(píng)估的評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中將市場(chǎng)價(jià)值定義為“一項(xiàng)資產(chǎn)能帶來(lái)的最可能的價(jià)格……”
定理5——“市場(chǎng)價(jià)值”的最好信息來(lái)源就是市場(chǎng)本身。
