㈣ 需要的服務(wù)

    零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否

    容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害

    物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多

    大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時要解決的重要問題。

    盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會引起其他租戶的關(guān)注，解決這一問題的最好辦法，是由物業(yè)管理企

    業(yè)向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內(nèi)的餐飲娛樂部分如果在商店關(guān)門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持

    開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅固的鋼質(zhì)卷廉門并上鎖，商場內(nèi)的承租人也會擔(dān)心酒后的食客會對其商店構(gòu)成

    威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員（由餐

    飲娛樂的經(jīng)營者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進(jìn)入購物中心入口的開啟數(shù)量（例如僅

    留一個出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內(nèi)的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關(guān)門前給他們帶來額外的生

    意。

    三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

    零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的總出租面積

    （GRA）為基礎(chǔ)計算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據(jù)租戶要求

    分割成若干個相對獨(dú)立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租

    金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，

    以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本（包括稅和保險費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)

    用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售

    商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的

    利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個

    購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。