㈣ 城市規(guī)劃

    城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城

    市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，市場經(jīng)濟(jì)體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行

    城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖等五個(gè)層次，高層次的規(guī)劃應(yīng)能

    指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性和適用性。

    實(shí)際上，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的

    過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。

    ㈤ 地價(jià)政策

    房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，而且對整體社會經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)

    境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

    地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)。

    建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價(jià)來間接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的

    稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

    ㈥ 稅收政策

    房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以

    通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的

    作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界許多國家和地區(qū)，通過個(gè)人購房稅務(wù)優(yōu)惠政策，有效推動了住房自有率水平的提高。

    ㈦ 租金控制

    租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格、同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一，合理的

    租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。與交易價(jià)格一樣，租金也包含土地因素的影響�；�高的租金和租金回報(bào)率，往往意味著調(diào)控手段的無力和級差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

    三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

    ㈠ 健全市場準(zhǔn)入制度

    為保證競爭的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則首

    先是公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督。其次是標(biāo)準(zhǔn)化，即明確、具體地規(guī)定進(jìn)入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。各城市

    對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等的行業(yè)準(zhǔn)入資格都作了明確的規(guī)定。

    當(dāng)然，隨著市場機(jī)制的健全和政府職能的轉(zhuǎn)變，對企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會等行業(yè)自律組織過渡。

    ㈡ 推動行業(yè)誠信體系建設(shè)

    市場經(jīng)濟(jì)，誠信為本。房地產(chǎn)業(yè)作為國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公眾切身利益相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠信建設(shè)尤為重要。建設(shè)部推動建

    設(shè)的"中國房地產(chǎn)信用檔案"系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺，推動了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設(shè)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。

    ㈢ 規(guī)范交易程序

    用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、

    租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如，商品房預(yù)售必須向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請，申請

    時(shí)必須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售計(jì)劃和工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、

    經(jīng)銀行或注冊會計(jì)師審核的除地價(jià)款外投入的建設(shè)資金已達(dá)25%的驗(yàn)資證明等文件。

    ㈣ 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

    由于房地產(chǎn)不可能真正地拿到市場上去交易，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權(quán)益交易，權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場活動的核心內(nèi)容之

    一。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不僅要發(fā)揮保障投資者（業(yè)主）權(quán)益的基本功能，還要發(fā)揮方便流通、維護(hù)交易秩序、代征稅費(fèi)以及對房地產(chǎn)市場動

    態(tài)跟蹤管理的功能。產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。