查證核實(shí)，以做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

    作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。交易實(shí)例庫(kù)的建立可通過(guò)制作成交易實(shí)例卡片，

    分門(mén)別類(lèi)存放；或?qū)⑺鸭�到的交易�?shí)例分門(mén)別類(lèi)存人計(jì)算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用。

    第三節(jié) 選取可比實(shí)例

    雖然估價(jià)人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。

    因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。

    可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：

    （1）區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)；（2）交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合；（3）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；（4）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

    在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)：

    1.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。

    2.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途主要指大類(lèi)用途，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為：（1）居��；（2）商業(yè)；（3）辦公；（4）旅館；（5）工業(yè)；（6）農(nóng)業(yè)等。

    3.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。

    大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（3）磚混結(jié)構(gòu)；（4）磚木結(jié)構(gòu)；（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

    4.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。

    5.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。

    6.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。交易類(lèi)型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買(mǎi)賣(mài)、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

    7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。

    8.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。

    上述選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例；為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例。

    選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，

    則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，

    沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，即可求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。

    選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，

    一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，

    二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。

    例題：下列說(shuō)法正確的是（ ）

    A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例； B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例；

    C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例； D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。

    答案：AD