第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價

    第一節(jié) 引言

    一、房地產(chǎn)估價就是對房地產(chǎn)的“客觀合理價格”或“價值”進行估算和判定的活動。

    房地產(chǎn)價格從某種意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，是由市場決定，即是由市場參與者集體的價值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯現(xiàn)出來。

    二、房地產(chǎn)估價受到政府和社會的高度重視表現(xiàn)在以下四個方面：

    第一、房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

    第二、房地產(chǎn)估價師實行了國家統(tǒng)一考試。從1995年起，取得房地產(chǎn)估價師資格的惟一途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。

    第三、房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)制訂了國家統(tǒng)一標準。1999年2月建設部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，

    自1999年6月1日起施行，其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語、估價原則、估價程序：、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、職業(yè)道德等。

    第四、房地產(chǎn)估價行業(yè)成立了全國自律性組織。1994年8月成立了中國房地產(chǎn)估價師學會（簡稱為CIREA）。

    例題：從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是：

    A、個別人的價值判斷

    B、估價人員的主觀定價

    C、由市場力量決定

    D、 市場參與者集體竟拍的結(jié)果

    E、 由交易雙方委托經(jīng)紀人確定

    答案：C、D

    第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念

    一、房地產(chǎn)的整體概念

    （一）房地產(chǎn)的定義

    房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：

    土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物。

    其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

    如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。

    由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。

    例題：下列那些屬于房地產(chǎn)（ ）

    A、種植在地上的樹木花草

    B、埋設在地下的管線設施

    C、地上臨時搭建的帳篷、戲臺

    D、地上建造的庭院、花園、假山

    答案：ABD

    （二）、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位

    1、實物分為有形的實體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。

    2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

    在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：

    （1）。機器、設備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實物的價值

    （2）。專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標專用權(quán)、專營權(quán)、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價值。

    （3）。房地產(chǎn)，其實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，

    例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)（如在現(xiàn)實中，有商品房、經(jīng)濟適用住房、以房改成本價購買的住房、以房改標準價購買的住房等），價值就有很大的差異。

    所以，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。