1、問：什么是房地產(chǎn)抵押？

　　答：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產(chǎn)處分所得的價款優(yōu)先受償。

　　2、問：辦理房地產(chǎn)抵押為什么要到房地管理部門進行登記？

　　答：房地產(chǎn)抵押須到房地產(chǎn)管理部門進行登記制度，是維護房地產(chǎn)市場秩序、保障房地產(chǎn)抵押人和抵押權人合法權益和切身利益的需要，是杜絕房地產(chǎn)抵押違法行為發(fā)生的有效手段。根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《青島市房地產(chǎn)抵押例》規(guī)定：當事人須在房地產(chǎn)抵押合同簽定之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的建立，房地產(chǎn)抵擋日益增多，房地產(chǎn)抵押貸款欺詐行為時有發(fā)生，少數(shù)不法分子偽造《房屋所有權證》，騙取抵押款；也有的將一處房產(chǎn)重復抵押，或將已抵押了的房產(chǎn)私自出賣等情況。發(fā)生這些欺詐行為的主要原因是，當事人雙方?jīng)]有到房地產(chǎn)管理部門申請辦理抵押登記，致使違法人有機可乘。如果當事人雙方辦理了抵押登記，房地產(chǎn)管理部門將依法對抵押人的產(chǎn)權進行查檔核實，辯別《房屋所有權證》真?zhèn)�，�?jīng)核實確認后，才能頒發(fā)《房屋他項權證》，并在原《房屋所有權證》上填注他項權摘要，在抵押期間，依法禁止抵押人將抵押的房屋辦理過戶轉讓等手續(xù)，有效地防止房地產(chǎn)抵押貸款中欺詐行為的發(fā)生。

　　3、問：設定房地產(chǎn)抵押時抵押物應具備什么條件？

　　答：設定房地產(chǎn)抵押時，抵押物應具備兩個條件：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權；二是以單純土地使用權抵押的，要求土地必須是以出讓方式取得的。

　　4、問：哪些房地產(chǎn)不能進行抵押？

　　答：下列房地產(chǎn)不得設定抵押：1.權屬有爭議的房地產(chǎn)；2.已列入規(guī)劃拆遷范圍且用地范圍已核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)；3.學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和市政、公用等社會公益設施；4.被依法查封，扣押或采取其他強制措施的房地產(chǎn)；5.其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

　　5、問：設立房地產(chǎn)抵押，房屋和土地能否分開單獨抵押？

　　答：不能。土地使用權抵押時，其地上建筑物、附屬物隨之抵押。以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。

　　6、問：辦理抵押登記時，抵押雙方應向登記機關交驗哪些文書？

　　答：抵押雙方應交驗下列文書：

　�。�1）房屋所有權證；

　　（2）貸款合同和抵押合同；

　　（3）抵押雙方登記申請書；

　�。�4）房屋評估報告書；

　�。�5）雙方經(jīng)辦人身份證復印件；

　�。�6）抵押雙方主管部門出具的證明；

　�。�7）抵押雙方法人資格證明或營業(yè)執(zhí)照復印件。

　　7、問：申請房地產(chǎn)抵押登記，抵押雙方應繳納哪些費用？

　　答：辦理房地產(chǎn)抵擋登記，抵押人應繳納：

　�。�1）抵押監(jiān)理登記費。抵押額人民幣500萬元以下的（含500萬元），繳納抵押額的千分之5，500萬元以上的，繳納抵押額的千分之3

　�。�2）工本費：《房屋抵押證》每本4元；

　　抵押權人應繳納的費用：工本費《房屋抵押權證》每本4元。

　　8、問：辦理房地產(chǎn)抵押登記，登記部門需要多長時間才能辦理完畢？

　　答：根據(jù)房產(chǎn)監(jiān)理處對外工作時限規(guī)定，辦理抵押登記應當自收齊件之日起7日內(nèi)辦結。