2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特征
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-03-30 14:26:58
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特征
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品的特征
房地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特征：
1.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。
2.投入金額大，風(fēng)險(xiǎn)性高
3.產(chǎn)品差異性大。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性。
[例題] ： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（�。�。
A：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)
B：費(fèi)用高
C：產(chǎn)品差異性大
D：投入金額大，風(fēng)險(xiǎn)性高
E：具有不可移動(dòng)性
答案：A CDE
�。ǘ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)相關(guān)的機(jī)構(gòu)的總稱。一般來(lái)說(shuō)，（按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順序）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)大致包括以下幾類(lèi)：
�、� 投資咨詢機(jī)構(gòu)；
�、� 市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)
③ 項(xiàng)目策劃?rùn)C(jī)構(gòu)
�、� 規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；
�、� 建筑施工機(jī)構(gòu)
�、� 工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)
�、� 銷(xiāo)售代理、市場(chǎng)推廣機(jī)構(gòu)；
�、� 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
因此，它是一個(gè)多領(lǐng)域?qū)＜夜餐\劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特征
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中的工作
在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要分為項(xiàng)目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售三大階段。（實(shí)際上在第一階段經(jīng)紀(jì)人很少參與）
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目定位”）、開(kāi)發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項(xiàng)目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。開(kāi)發(fā)建議是指從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出要求，是市場(chǎng)需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷(xiāo)售效果。
項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售階段的工作內(nèi)容包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目銷(xiāo)售。在項(xiàng)目定價(jià)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要制定價(jià)目表、確定價(jià)格策略，并在銷(xiāo)售中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。市場(chǎng)推廣階段的工作有賣(mài)點(diǎn)挖掘、市場(chǎng)推廣費(fèi)用分析和市場(chǎng)推廣組織。在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)制定銷(xiāo)售方案、細(xì)化銷(xiāo)售流程、控制銷(xiāo)售過(guò)程并進(jìn)行相應(yīng)的促銷(xiāo)工作。
在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，交易雙方需要花費(fèi)很多時(shí)間、精力去談判，達(dá)成協(xié)議。由于房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權(quán)益，從而可以極大地降低交易風(fēng)險(xiǎn)，提高效率，節(jié)省交易成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上主要從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和其他房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作主要有尋找房源、市場(chǎng)推廣、居間撮合和過(guò)戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣需要尋找房源、進(jìn)行市場(chǎng)推廣和居間撮合等活動(dòng)。除了租賃和轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)還包括項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、代辦服務(wù)和投資顧問(wèn)等。
[例題] ：在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要分為（�。╇A段。
A.工程監(jiān)理
B.項(xiàng)目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃
C.產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃
D.工程施工
E.項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售
答案： BC E
[例題]：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在（ ）開(kāi)始介入房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
A.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
B.項(xiàng)目的具體策劃與銷(xiāo)售階段
C.建筑施工階段
D.物業(yè)管理階段
答案：A
