09年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人復(fù)習(xí)指導(dǎo)考點(diǎn)（5）
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2009-08-11 16:22:04
內(nèi)部收益率(IRR) 稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：
求出內(nèi)部收益率(IRR)后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
當(dāng)IRR>ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當(dāng)IRR
當(dāng)IRR=ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。
2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題：
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆考點(diǎn)43：
“價(jià)值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡稱的價(jià)值，是指交換價(jià)值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定就沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
☆☆考點(diǎn)44：
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。
投資價(jià)值與市場價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者可以接受的最低收益率。這個(gè)投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。其中的一個(gè)重要因素是該投資者的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本越大者，要求的收益率會(huì)越高。
投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆考點(diǎn)45：
成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。
理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
1.賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。
2.買價(jià)是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。
3.賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。
市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
理論價(jià)格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價(jià)格脫離理論價(jià)格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價(jià)格
☆考點(diǎn)46：
原始價(jià)值簡稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。
賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。
原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨時(shí)間的推移而減少的。市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價(jià)值有時(shí)還比過去的購置價(jià)格高出很多。
☆考點(diǎn)47：
從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來看，價(jià)格有市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。
市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。
政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。
政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。
☆☆☆考點(diǎn)48：
總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
單位價(jià)格簡稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格，對(duì)于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格;對(duì)于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格;對(duì)于房地來說，是指單位面積的房地價(jià)格。
樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：
樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)/容積率
認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的高低。
☆☆☆☆考點(diǎn)49：
實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。
名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。
☆☆☆☆考點(diǎn)50：
現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。
期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。
期房價(jià)格通常低于現(xiàn)房價(jià)格。
期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系有：
期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
☆考點(diǎn)51：
1.土地價(jià)格
土地價(jià)格簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格;如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
(1)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地;(2)已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地;(3)已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(4)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地;(5)已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
2.建筑物價(jià)格
建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。
