二、房地產(chǎn)企業(yè)社會環(huán)境的構(gòu)成

任何一個企業(yè)都具有社會性，其組織外的各種因素，對企業(yè)構(gòu)成環(huán)境。而企業(yè)的特點又形成其獨立性，構(gòu)成行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。每個房地產(chǎn)企業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)中的一分子。這里我們所講的房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以外的作用、影響、制約房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀因素稱之為社會環(huán)境 ，其主要包括：

1、政治環(huán)境。

雖然一定的政治是一定的經(jīng)濟的反映，但政治的反作用是強大的。尤其是在我國的社會主義市場經(jīng)濟體制下，土地歸國家所有，且房地產(chǎn)是關(guān)系到國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，政治環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響是巨大的。政治環(huán)境主要是指影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營思想和方針的重要因素，在國內(nèi)主要是指黨和政府的有關(guān)路線、方針、政策、法律和規(guī)定等;在國際交往中則涉及各國的體制，如不同政黨的政策及政權(quán)的更選及其趨勢。

2、經(jīng)濟環(huán)境。

經(jīng)濟環(huán)境是左右房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)規(guī)模、發(fā)展方向和速度的主要因素。主要指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)略重點，以及國民經(jīng)濟發(fā)展的速度;價格變動狀況及其幅度，銀行貸款利率、貨幣投放量、各種稅率的變動情況等。對于國際經(jīng)濟因素，則要考慮到國際金融貿(mào)易政策、工業(yè)結(jié)構(gòu)類型和國民收入水平等。

3、技術(shù)環(huán)境。

技術(shù)環(huán)境是影響企業(yè)發(fā)展諸因素中的活躍因素，對房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的影響也頗大。技術(shù)進步是企業(yè)發(fā)展的強大動力。新技術(shù)的產(chǎn)生和應(yīng)用，往往會帶動新的產(chǎn)業(yè)形成。當(dāng)前，一個以電子、新材料、新能源、海洋開發(fā)、生物及空間技術(shù)等六大新技術(shù)為基礎(chǔ)的新技術(shù)革命浪潮正在興起，大大拓展了人類的生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域，對生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整提出了新的要求。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要密切注視科技前沿的動向和發(fā)展趨勢，關(guān)心與本行業(yè)相關(guān)的技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及其成果，充分估計到可能給企業(yè)帶來的影響，不斷推動企業(yè)的技術(shù)進步。

4、人文環(huán)境。

人文環(huán)境對經(jīng)營企業(yè)的微觀因素，特別是對市場因素有不可低估的作用。因為人口、購買力和購買動機這三要素是構(gòu)成商品經(jīng)營領(lǐng)域——市場的主要因素。人文環(huán)境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口布局、年齡結(jié)構(gòu)等;文化因素則包括人們在特定的社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等。

5、地理環(huán)境。

地理環(huán)境是指客觀存在的自然環(huán)境。它是房地產(chǎn)經(jīng)營的“硬”環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)營都離不開土地。我們在利用和改造自然界的同時，自然界亦反作用于人類。因此，從地理環(huán)境出發(fā)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營活動，是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)經(jīng)營要考慮的地理因素主要是從兩方面著手：一是要考慮地理環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)營的制約;二是要考慮房地產(chǎn)經(jīng)營活動對周圍自然環(huán)境的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)研究社會環(huán)境的重要性

以往許多房地產(chǎn)企業(yè)往往只對產(chǎn)業(yè)環(huán)境下大力氣研究，而認為社會環(huán)境離自己比較遠，研究與否意義不大。這種作法根本原因是企業(yè)管理層眼光大過短淺，缺少長遠發(fā)展的計劃，如同治病只治表一樣，很難深入地了解問題的根源所在。許多優(yōu)秀的企業(yè)都認真研究社會環(huán)境的變化，從而制定企業(yè)長遠的發(fā)展計劃和戰(zhàn)略。日本的松下公司的創(chuàng)始人松下幸之助曾對外界講，松下公司的發(fā)展規(guī)劃最長的時間跨度是250年，如果沒有深刻的社會研究和發(fā)展趨勢分析，他們是很難作出這樣長遠的發(fā)展規(guī)劃的，日本企業(yè)名列世界前茅，與此也是有一定關(guān)系的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該也必須認真研究其所處的社會環(huán)境，社會環(huán)境對企業(yè)有著不同凡響的重要性：

1、廣泛性。

前面我們曾論述過社會環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的層次不同。一個企業(yè)的外部環(huán)境因素的變化，會給這一企業(yè)帶來或正面或負面的影響，而一個產(chǎn)業(yè)所面臨的社會環(huán)境因素發(fā)生變化，所影響的將是這一產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有的企業(yè)，而且會影響與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)，這種影響的廣泛性是產(chǎn)業(yè)環(huán)境所無法比擬的。

2、深刻性。

我們知道環(huán)境變化本身只是一種外在表現(xiàn)，其內(nèi)在的動因是國家、社會生活中深層次的本質(zhì)性的東西。因此，這種變化帶來的往往是重大的、有一定深遠意義的影響。社會環(huán)境變化正是這樣一種環(huán)境變化，對企業(yè)的基本生存和發(fā)展有舉足輕重的影響。研究社會環(huán)境變化，不僅是從表面上認知事物的外部體現(xiàn)，而且從其發(fā)生根源來分析內(nèi)在的實質(zhì)。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、投資期長、流動性較差等特點，對于外界環(huán)境變化的適應(yīng)能力較弱，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重日積月累地研究社會宏觀環(huán)境，以免事到臨頭，作出錯誤的決策。舉個例子?，當(dāng)中英兩國就香港回歸問題締結(jié)中英聯(lián)合公報后的一段時期，許多香港人士認為香港的房地產(chǎn)市場將隨九七的臨近而跌入谷底，于是紛紛低價拋售手中的房地產(chǎn)，造成人心恐慌。而以李嘉誠為首的長江集團認為此時的人心恐慌只是暫時的現(xiàn)象，隨著中、港雙方回歸工作的穩(wěn)定進行，香港的房市將不再下跌，而且會恢復(fù)原來的市道。由于對香港順利回歸的信心，長江集團大舉低價收購別人拋出的房產(chǎn)。果然，不久以后香港局勢穩(wěn)定，房產(chǎn)大幅回升，在許多人大叫上當(dāng)時，長江集團卻贏得豐厚的回報。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，分析環(huán)境變化的深層次的實質(zhì)性的原因有助于正確預(yù)測變化趨勢，從而掌握商機，先發(fā)制人。