| 上半年，中國房地產(chǎn)市場出乎所有人意料，在經(jīng)過短短幾個月的調(diào)整后，迅速實現(xiàn)了回暖，成交量大幅回升的同時，房價也一路高漲，個別樓盤甚至逼近歷史高位。面對錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，房價這種高漲可以持續(xù)多久呢，下半年，房價又將走向何方？ 城市房價路線圖 房地產(chǎn)市場是個地域特征非常強的市場，城市分為一線、二線和三線，其房市表現(xiàn)也各有不同。 根據(jù)中國房地產(chǎn)市場的綜合發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綜合城市級別、規(guī)模、GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量等指標(biāo)，以及商品房均價，我們習(xí)慣將國內(nèi)城市分為一線、二線、三線和四線。雖然今年上半年全國房市普遍回暖，但是不同類型的城市表現(xiàn)也不盡相同。 敏感的一線城市 由于把商品房均價看作最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，在房地產(chǎn)市場中所提到的一線城市習(xí)慣指北京、上海、深圳和廣州。這四個城市開始城市化進程時間比較早，吸引了大量人口的流入，社會財富積累達到一定高度，尤其像北京、上海這樣有著13億人口作支撐的國際化大都市，它們的房地產(chǎn)市場較為成熟發(fā)達，對國家調(diào)控房市的宏觀政策反應(yīng)也較為敏感，但是因為非常充裕的剛性需求的存在，這些城市房地產(chǎn)市場的反應(yīng)一般表現(xiàn)在成交量上，而價格單向上行的壓力巨大，即便是在去年房市寒冬的時候，這些城市房價下降的幅度也非常有限。最突出的表現(xiàn)就是，受政策微調(diào)的影響，7月份，這四個一線城市房市成交量集體回落，其中，廣州房市月成交量環(huán)比下降33.81%. 共性中凸顯個性 比如北京，上半年京城共有130多個項目漲價，但是讓人意想不到的是，漲價最兇的不是傳統(tǒng)意義上的熱點地區(qū)東四環(huán)、CBD或奧運板塊，而是一直表現(xiàn)得不溫不火的豐臺板塊。該區(qū)域內(nèi)共有14個項目漲價，平均漲幅達2500元/平方米，原因在于這些區(qū)域城市化形態(tài)發(fā)生明顯變化、城市功能趨于完備，其升值前景自然值得期待。 再比如上海。就連上海市委書記俞正聲都承認了上海房價高，但是怎么解決，靠像其他城市那樣增加保障性住房可以嗎？當(dāng)然不可以。首先，多數(shù)上海原居居民已在老公房拆遷和城市擴容中得到實惠，而現(xiàn)在最大的需求群體在于沒有上海戶籍的白領(lǐng)和部分沒有享受到拆遷和擴容實惠的原居民，因此，對保障性住房的需求并不大，相對于其他一線城市，上海的社會保障住宅供應(yīng)量最少。其次，上海提前進入老齡化社會，房地產(chǎn)市場的供求矛盾并不突出，它的問題在于投機性需求膨脹，所以解決問題的關(guān)鍵在于嚴格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策。 奮起直追的二三線 隨著一線城市房地產(chǎn)市場回暖示范效應(yīng)的擴散，二三線城市的房市也開始加速回溫，據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的26個二三線城市中，有14個城市7月份的月成交量環(huán)比上升。而這些城市的投資潛力也越來越被更多的人看好，在近期搜房網(wǎng)進行的一項網(wǎng)上調(diào)查中，68.1%的網(wǎng)友認為二線城市將會成為大型房企的掘金寶地；59.09%的網(wǎng)友認為地產(chǎn)商進入二線城市，將會成為未來幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流。有消息稱，如今已有部分外資和炒房團將注意力轉(zhuǎn)向了二三線市場，其理由主要有：1.一線城市發(fā)展已趨于飽和，投資空間日漸縮小；2.二三線城市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，推升當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)的擴大需求；3.二三線城市房價比一線城市低，開發(fā)商開發(fā)的成本較低，風(fēng)險較小等。 看漲的8大理由 因為預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲，所以開發(fā)商開始捂盤惜售，捂盤等于捂住了巨額利潤，所以購買者開始瘋狂搶購，搶到了就可以坐等房子升值。 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、華遠集團董事長任志強等各專家紛紛拋出自己的觀點，總結(jié)起來，看漲有如下八大理由。 1.自去年下半年開始，政府一改抑制房價過快增長的房地產(chǎn)政策，頻頻推出房貸優(yōu)惠、下調(diào)契稅稅率等多項措施，極大地刺激了人們的購房欲望，增強了人們的購買力。雖然近期房價的過快增長引起很大爭議，政府也對此表示了關(guān)注，但是鑒于目前整個宏觀經(jīng)濟形勢仍不容樂觀，房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟復(fù)蘇具有極大拉動作用，政府不會貿(mào)然改變目前這種較為寬松的房地產(chǎn)政策。 2.寬松的貨幣政策和日益強烈的通脹預(yù)期。為了應(yīng)對金融危機，各國政府均采用了寬松的貨幣政策和積極的財政政策，引起全球流動性過剩，通脹預(yù)期風(fēng)險日益加大。房市是規(guī)避通脹的避風(fēng)港，大量資金和熱錢將會流入房市，盡管會帶來一定的泡沫風(fēng)險，但是這種投資需求的勢頭難以抵擋。另外，大量的信貸資金進入房市，開發(fā)商流動性緊缺問題得到緩解，敢于隔三差五的捂盤漲價。 3.購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變。在去年，房市寒冬的時候，購房者觀望心理濃厚，開發(fā)商紛紛降價促銷，仍無法改變?nèi)藗兊倪@種降價預(yù)期。然而，上半年房市的迅速回暖，房價上行通道打開，往日持幣觀望的購房者開始漸漸失去理智，不斷地追漲，導(dǎo)致市場火爆、房源緊缺現(xiàn)象的出現(xiàn)，進一步推動房價的上漲。 4.剛性需求的報復(fù)性增長。房市中，每年都會產(chǎn)生一部分新的剛性需求者，受去年房市不景氣影響，部分剛性需求者改變了自己的購房預(yù)期，推遲了入市時間，這樣市場上就積累了一些剛性需求，再加上今年新增的這部分剛性需求，市場的持續(xù)升溫促使這兩部分需求集中入市，導(dǎo)致需求的報復(fù)性增長，推動房價上行。 5.實體經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn)，投資渠道不暢。目前，中國經(jīng)濟從宏觀層面看，已經(jīng)回穩(wěn)復(fù)蘇，但是從微觀層面看，各行各業(yè)的形勢依然不容樂觀，擁有充裕的資金，卻苦于無處可投的人必然會將注意力轉(zhuǎn)移到日益火爆的房地產(chǎn)市場。 6.地王頻現(xiàn)，推高房價預(yù)期。盡管對于地價推高房價的命題，專家們尚無定論，但是，近一兩個月，土地市場異�；钴S，北京、上海等城市相繼拍出本地地王，拉動房價再次漲聲不斷，更牽動著社會公眾的神經(jīng)，影響著他們的購房決策。 7.城市化進程加快。一方面，城市化進程的加快帶來人口的巨增，形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應(yīng)形成一定的壓力；另一方面，城市化意味著高水平的城市服務(wù)、高品質(zhì)的生活環(huán)境，以及財富的積累，這也必然推動房價的高漲。 8.土地供應(yīng)量低，供需變化難有大改觀。土地供應(yīng)量是影響未來房價的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而從2008年土地供應(yīng)量和2009年的土地供應(yīng)計劃看，總量增加的速度遠遠比不上市場需求的增加，土地市場供需矛盾難以產(chǎn)生大的改觀，房價難以得到本質(zhì)上的控制，仍將呈上漲趨勢。 看跌的8大理由 “房價的這種快速上漲不可能持續(xù)下去，再等等、再看看”，持幣觀望的人都有這樣的期待。 上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華認為，目前房價高的根本原因在于供給不足。國家應(yīng)該通過擴大土地供應(yīng)、提供保障住房有效供給等方式來進行調(diào)控。 綜合業(yè)內(nèi)專家觀點，房價看跌八大理由如下： 1.持續(xù)的高通脹率必將導(dǎo)致貨幣貶值，從而引起資本外逃，最終帶來資產(chǎn)市場的崩潰，因此，靠通脹預(yù)期推高的房價難以持久。 2.下半年多個城市將有保障型住房大量入市，對房價將起到一定的調(diào)節(jié)作用。4萬億元的經(jīng)濟刺激方案中，安居工程占據(jù)了重要地位，國家切實加大了對保障型住房的資金、土地、政策的支持力度，隨著保障型住房的大量入市，房價也將出現(xiàn)一定的調(diào)整。 3.二套房貸收緊，市場反應(yīng)敏感，成交量減少。銀監(jiān)會近日重申嚴格執(zhí)行在實際操作中已有松動的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，此舉被市場解讀為房屋個貸的收緊。7月份以來一些銀行對房貸明顯開始收緊，投資性需求對政策變化比較敏感，出手更加謹慎。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份房市成交套數(shù)，深圳環(huán)比下降18.47%，廣州環(huán)比下降33.81%，“二套房貸”政策收緊是其下降的部分原因。 4.房價上漲過快，市場回歸觀望。這一輪房市回暖主要緣于積壓一年的剛性需求大舉釋放，剛性需求意味著剛性的承受力，面對近日房價暴漲，這部分需求無力跟漲，購房者觀望情緒加重。而購房者的這種觀望情緒就像一種可怕的傳染性菌類，蔓延迅速，房價的持續(xù)高漲有可能導(dǎo)致市場再次低迷，第二輪的持幣觀望可能更加持久。 5.無堅實的實體經(jīng)濟做基礎(chǔ)，高房價難持久。房價上漲需要實體經(jīng)濟作支撐，只有實體經(jīng)濟真正好轉(zhuǎn)，人們收入增加，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定。而上半年，在房市火爆的同時，中國的實體經(jīng)濟并未真正好轉(zhuǎn)，寬松的貨幣政策和積極的財政政策給房地產(chǎn)市場的火爆添了一把虛火，沒有實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)這把實火，房地產(chǎn)市場不會走得很遠。 6.銀行信貸下半年將會收緊。與國外相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款，目前全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%.按歷年銀行放貸規(guī)律，上半年70%，下半年30%，下半年銀行信貸不僅規(guī)模會大幅縮小，而且將更加注重風(fēng)險控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流也必然會產(chǎn)生一定的沖擊。 7.集中推地，遏制房價快速上漲。土地資源的稀缺性為房價瘋漲提供了最佳理由，面對這輪房價上漲，各地方政府選擇了增加供給，而非抑制成交。據(jù)了解，2009年上海全年計劃土地出讓總量超過1200萬平方米，其中900多萬平方米將在下半年集中推出。北京市國土局相關(guān)負責(zé)人也公開表示，將加快土地市場供應(yīng)。集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預(yù)期，進而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價行為。 8.政策微調(diào)，炒房行為減少。無論是重申嚴格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，還是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為，都表明，國家房產(chǎn)政策已經(jīng)開始微調(diào)。受此影響部分炒房客開始出貨，外資也開始撤離房市，中原地產(chǎn)研究中心最新報告顯示，上海地區(qū)上半年全部二手房成交中，賣方為外資的比例占7.8%，而買方為外資的占比僅2.1%，不到賣方的1/3 |
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