三、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想
　　1.繼續(xù)實(shí)施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施�！　�

啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。前段時(shí)間政府出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款、擴(kuò)大財(cái)政支出、大幅度提高職工工資和增強(qiáng)居民購買力、減輕稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民投資股票、債券等等政策措施，對(duì)阻止物價(jià)繼續(xù)下跌和低迷，防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在寒暑表的關(guān)系。今后，無論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。
　　然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會(huì)理想，不會(huì)較快見效。例如：由于居民收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于GDP增長(zhǎng)率所形成的過低消費(fèi)率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補(bǔ)足占GDP近14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到居民消費(fèi)率60％的合理比例。因?yàn)檫@需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，要有一個(gè)復(fù)雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到合理，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整又有賴政策制定和實(shí)施時(shí)間和過程。
　　要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)實(shí)施刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策以外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性實(shí)施一些特別方略。
　　2.有針對(duì)性的啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。
　�。�1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。目前我國(guó)銀行6萬億儲(chǔ)蓄存款，如果做具體分析，就不能簡(jiǎn)單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。
　　據(jù)1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費(fèi)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)所述：目前我國(guó)科技教育界已形成了一個(gè)規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲(chǔ)蓄總額中估計(jì)占20％左右。知識(shí)分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企。

　　盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識(shí)分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長(zhǎng)，對(duì)未來收支的心理預(yù)期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價(jià)格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營(yíng)建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)等的個(gè)人所得稅相配合，他們應(yīng)會(huì)樂意投資購房。這不僅能啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)大，還能改善知識(shí)分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務(wù)體系社會(huì)化。
　　企業(yè)家、私營(yíng)企業(yè)主、演藝明星等更是我國(guó)的高收入階層。住房有顯示社會(huì)地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營(yíng)建出高水平的別墅，并冠以企業(yè)家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場(chǎng)所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽(yù)和地位，還有利他們進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情報(bào)交流和社會(huì)交往。如果加上政府減免個(gè)人所得稅、部分私營(yíng)企業(yè)所得稅相配合，他們便會(huì)樂意投資購置。
　�。�2）抓住高校服務(wù)體系社會(huì)化，開發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施肩動(dòng)房地產(chǎn)。教育部計(jì)劃今后五年連續(xù)擴(kuò)招，到2005年達(dá)到在校學(xué)生1000萬，趕上高校學(xué)習(xí)青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務(wù)體系社會(huì)化，并到2005年達(dá)到師生比例為1：14.這一改革給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了機(jī)遇，大有可為。一個(gè)大學(xué)生每年正常消費(fèi)（包括學(xué)費(fèi)）1萬元，千萬大學(xué)生計(jì)1000億元。僅就學(xué)生公寓講，每個(gè)學(xué)生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬大學(xué)生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務(wù)的相關(guān)人員的生活用房。學(xué)生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營(yíng)建而不愁銷售租賃，不存在房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)難的問題。
　　目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心公布的居民儲(chǔ)蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果表明，居民儲(chǔ)蓄存款的10％準(zhǔn)備用于教育支出。武漢市更有高達(dá)40％的儲(chǔ)戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產(chǎn)專業(yè)對(duì)該校200名學(xué)生進(jìn)行一次問卷調(diào)查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學(xué)生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內(nèi)廊式的布局學(xué)生宿舍，長(zhǎng)期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學(xué)生公寓。1999年上海菜大學(xué)新建學(xué)生公寓只能入住180名，而報(bào)名要求入住的學(xué)生多達(dá)1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務(wù)社會(huì)化，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都大有可為。
　�。�3）用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)房地產(chǎn)�，F(xiàn)在不少人在啟動(dòng)房地產(chǎn)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實(shí)現(xiàn)。若從房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，本質(zhì)上屬于第三次產(chǎn)業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產(chǎn)過程的投資開發(fā)、消費(fèi)使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費(fèi)使用提供技術(shù)、中介、勞務(wù)的服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。因而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的部門多、行業(yè)多、領(lǐng)域廣。若從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵全面考慮問題來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場(chǎng)的健全完善，有利房地產(chǎn)開發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　就以房屋在使用消費(fèi)中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產(chǎn)值還是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)都不可小視�，F(xiàn)在城市搬遷新住房進(jìn)行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個(gè)別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。

　　在武漢99國(guó)際室內(nèi)裝飾博覽會(huì)上，湖北省經(jīng)貿(mào)委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個(gè)家庭，按每年1／20家庭進(jìn)行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達(dá)60個(gè)億。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)400億元產(chǎn)值。還應(yīng)看到由于當(dāng)前裝修市場(chǎng)散兵游勇多、技術(shù)水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場(chǎng)規(guī)范，形成大規(guī)模高技術(shù)有信譽(yù)的公司為市場(chǎng)主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場(chǎng)潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設(shè)施不全，居住服務(wù)缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發(fā)和居住服務(wù)的完善，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　凡此等等房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)領(lǐng)域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有利，也有助拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可解決就業(yè)和增加居民收入。
　　（4）對(duì)貨幣購房全面理解來啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣購房，就是廢止單位實(shí)物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實(shí)質(zhì)是廢除福利分房消費(fèi)，以勞動(dòng)收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應(yīng)是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場(chǎng)購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財(cái)產(chǎn)換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對(duì)福利分房消費(fèi)的革命。現(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國(guó)家財(cái)政不支出，單位不補(bǔ)貼，應(yīng)可繼續(xù)集資建房。
　　事實(shí)上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不能將集資建房與貨幣購房改革對(duì)立起來，將貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式絕
　　對(duì)化，將形式與內(nèi)容混為一談。問題的關(guān)鍵是個(gè)人花錢住房�，F(xiàn)在集資建房，其房?jī)r(jià)也大體相當(dāng)或接近市場(chǎng)價(jià)格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個(gè)億的投資。而且是一個(gè)星期集資款交齊。

　　就當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個(gè)億的錢到市場(chǎng)購房，談何容易。集資建房為何有這大的動(dòng)員力？主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關(guān)系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費(fèi)力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房?jī)r(jià)不得高于或大體相當(dāng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價(jià)款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團(tuán)結(jié)。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動(dòng)房地產(chǎn)，同樣波及國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。